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商業地產開發商如何識別、把控專業中介公司
更新時間:2018-01-13 09:45:28 字號:T|T
在商業地產開發過程中,長期以來,組建商業地產開發團隊一直是件令許多開發商卻步的事。它不僅復雜、漫長,而且費用高、風險大。因為,一個
在商業地產開發過程中,長期以來,組建商業地產開發團隊一直是件令許多開發商卻步的事。它不僅復雜、漫長,而且費用高、風險大。因為,一個******的商業地產開發團隊***關鍵的構成要素不僅僅是既要懂開發、又要懂設計、還要懂商業;而是既要按照商業地產的客觀規律去開發、又要按照商業地產的客觀規律去設計、更要按照商業地產的客觀規律去推廣、招商、運營、銷售、管理,這些復合技能的形成,沒有十年八年以上系統、規范、體系化的歷練,絕非易事。
 
    所以,商業地產開發***便捷的方法還是聘請專業公司為佳。
 
    但是,對于專業公司是否專業的評判往往是開發商***頭痛的事情。開發商因為不懂商業地產的開發才聘請專業公司,但是專業公司是否專業開發商卻把握不了。
 
    商業地產項目的開發成功環節中,全面的市調、準確的定位、專業指導下的設計落地是商業地產成功開發的關鍵前提。這些前期工作******是商業地產開發整過環節中***核心的價值所在。但是,目前的市場狀況是幾乎所有的開發商均不注重商業地產開發的前期工作,把前期策劃的價值壓低到二三十萬或四五十萬的水平,加之很多低水平的中介機構魚目混珠,為了獲得項目他們不惜低價取勝。嚴重導致了目前的市場實際狀況是商業地產的策劃價值與代理銷售價值完全背離,很多開發商用住宅地產策劃的價格去衡量商業地產策劃的價值,很難找到真正專業的商業地產開發策劃代理公司也就不足為奇了。
 
    目前中國的商業顧問(咨詢)業還處在非常幼稚的階段,很多顧問公司在專業素質和綜合技能均明顯不夠的前提下不是注重內功的錘煉反而更多地是去做華麗的包裝和推廣;與我接觸過的十多家商業顧問咨詢公司(國內外公司均有)從董事長、總經理到專業總監及經理幾乎沒有任何一個人做過他所咨詢顧問領域某個知名項目或某個知名商業連鎖企業真正的、完善的、持續年限超過三年以上的操盤手或掌舵人;甚至,有的商業顧問(咨詢)公司的董事長或總經理在此前完全沒有從事過任何的商業經營活動;由于行業成熟度及用人成本等原因,有幾家商業顧問(咨詢)公司能聘請到真正懂商業地產經營管理的實戰派專家?因為這樣的人幾乎都在知名商業企業或知名購物中心任職,******不會受聘于某家既無產業又無商業實體的顧問(咨詢)公司!也因為成本及市場拓展的原因,沒有任何一家顧問(咨詢)公司會把自己企業所有的資源全部投入到某個商業顧問項目并對其真正做到長遠打算、全力以赴、自始至終。在實際操作中,多數中介公司都是做完所謂的市調、規劃或***多至招商開業以后便揚長而去。由于行業特性,加之開發商根本沒有能力去判斷商業顧問(咨詢)公司的工作質量,很多項目的開發狀況也就可想而知了!”
 
 
     在這個行業里,靠忽悠過日子的中介公司數不甚數,他們對商業地產開發的前期策劃報價一般在10萬元—30萬元左右;稍微具備點商業地產開發常識的代理公司報價在50萬元左右;而真正有本事具備商業地產開發策劃、營銷(招商)代理的專業公司的報價卻在80萬-250萬元左右。如果前期策劃的價值與后期代理的價值分開評估,就算是250萬元的前期策劃報酬與后期1-3%的銷售提成報酬之間的價值差距至少也在五倍以上,這就是俗稱的造原子彈不如賣茶葉蛋。這種價值取向導致了很多代理公司為了生存發展不得不壓低成本、忽略前期策劃的工作品質。***后,項目開發過程不是百孔千瘡就是錯漏百出。輕者,導致項目開發價值嚴重貶低,重者,直接將開發商拖進死亡的深淵。
 
對于商業地產開發代理公司是否專業究竟該怎么評估呢,我們的建議是:
 
1、看這家公司的團隊是否完善(真正的商業地產開發代理公司一定有比較完善的部門建制,他們至少要包括:市場、策劃、平面、規劃、設計、銷售、招商、運營、物管等九大職能,因為任何商業地產項目的開發都將涉及到上述各專業職能的工作配合,沒有這些專業部門或專業職能設置的公司一定擔負不起商業地產項目開發的代理重任);
2、看這些職能部門的負責人是否具備專業水平,甚至他們是不是很多年來一直是在一個團隊里配合共事。很多代理公司可能有這些職能,但是他們的這些職能部門的負責人往往不具備這些職能所需的專業水平,甚至很多代理公司的職能團隊一直在東拼西湊,根本談不上工作配合;
3、看這家公司領軍人物以前是不是做過總經理、總裁,在行業里的地位和聲譽如何?具不具備全面統籌、把控商業地產開發整個過程的能力和水平?這點很重要。因為,很多代理公司的領軍人物往往沽名釣譽、自我包裝。很多人只不過曾經做過銷售經理(或策劃經理、招商經理)、銷售總監(或策劃總監、招商總監)、營銷副總(或策劃副總、招商副總),他們的技能太單一,他們的知識太片面,僅僅只能在市場好的時候“南郭吹竽”而已;
4、看他們過往呆過的公司、做過的項目,對他們以前公司的商業地產項目開發狀況進行了解和評價,對他在過往公司、過往項目中發揮的作用及貢獻進行評估,確保自己不被忽悠;
5、對代理公司的商業運營能力進行全面摸底。千萬要認真了解他們做過城市綜合體沒有?做過購物中心沒有?做過百貨沒有?做過專業市場沒有?自己做過餐飲沒有?開過超市沒有?做過咖啡館、酒吧沒有?經營過電影院沒有等等,熟悉他們的業態布局規律、招商要求、品牌檔次、運營規范、管理要求嗎?千萬不要讓那些只見過豬跑卻在你面前瞎吹自己吃過豬肉甚至還殺過豬的人蒙蔽住你的雙眼?
6、看他們在每次的交談中是專業支撐談話內容還是空話、大話、套話甚至瞎吹胡扯、阿玉奉承支撐談話內容。通過這些可以初步判斷他們的整體專業水平;
7、看他們的溝通稿件、提案是否版面漂亮、雅致、文筆精彩、邏輯嚴謹?有沒較多病句、錯字、別字?通過這些就可以看出他們的工作作風;
8、看他們現在代理多少項目?每年代理多少項目?每個項目是不是全程代理。每個商業地產開發項目至少包括策劃、設計指導(或概念設計)、招商、銷售、運營(物管)這五大關鍵環節,如果只代理其中某個環節,說明這家代理公司只具備單一技能。千萬不要相信那些只做策劃的公司,他們為什么只做策劃?因為他們胡編亂造的所謂策劃方案自己都執行不了;同樣,千萬不要被代理很多項目的公司騙了你,因為,項目代理越多,他公司的核心人員關注你項目的時間就越少,一流團隊拿項目三流團隊做項目的可能性就越大,結果往往會氣死你;
9、千萬別對報價高的公司有意見。任何產品都有性價比。******的公司會認真負責地把你的項目從頭到尾做好。如果他們不做高附加值就只能多做項目,如此,就與普通代理公司無異了;要相信,******的代理公司不僅能給你創造出比他的收入高的多的多的回報,還能給你盡******努力去防范項目開發風險。千萬不要因為價格與******的代理公司失之交臂,那樣,你會后悔不已;
10、***后,建議你帶上懂行的人去檢驗你要想聘請的代理公司。
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